Todo lo que necesitas saber sobre inversiones inmobiliarias en Estados Unidos
Dado que los graves impactos en el funcionamiento de la economía mundial provocados por la llegada de la pandemia se están atenuando, esto ha dado lugar a una recuperación en la actividad económica que implica, entre otras cosas, grandes oportunidades de inversión. A continuación vamos a hablarte de la inversión de inmuebles en Estados Unidos y de los incontables beneficios que puede ofrecerte.
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Seguridad Elevada
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Rentabilidad superior al 10%
El mercado al que nos dirigimos nos permite minimizar los costes de entrada e inversión y centrarnos en maximizar el rendimiento final. Nuestro objetivo es movernos entre un 10% y un 15% de retorno neto anual en función de la inversión.
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+ inversión – capital
Con un capital de 55.000 € construimos tus sueños.
Con este capital aproximado serás propietario y podrás crear una cartera inmobiliaria solo tuya. Además este tipo de inversión nos permitirá tener una cartera de propiedades inmobiliarias más diversificada.
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Fiscalidad atractiva
Debido al Convenio firmado entre las autoridades competentes de los Estados Unidos de América y de España para evitar la doble imposición y prevenir la evasión fiscal respecto de los impuestos sobre la renta, firmado en Madrid el 22 de febrero de 1990.
Esto supone una fiscalidad muy favorable respecto a la española y por tanto un impacto muy positivo sobre la rentabilidad final obtenida.
De esta manera nuestra inversión sigue siendo atractiva»
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Haz tus cuentas
| EE.UU. | ESPAÑA | |
|---|---|---|
| Inversión mínima | 55.000 € | 125.000 € |
| Impuestos, notaría, escrituras | Incluídos | 16.600 € |
| Gastos intermediarios | Incluídos | 4.537 € |
| Inversión Total | 55.000 € | 146.137 € |
| Rendimiento Alquiler | 10.800 $ | 9.300 € |
| Seguros | 400 $ | 400 € |
| Gestión, IBI, comunidades | 2.400 $ | 1.600 € |
| Impacto fiscal | 300 $ | 1.025 € |
| Resultado neto | 6.220 €* 11.30% |
6.275 € 4.30% |
| Amortización de la inversión | 9 años | 23.25 años |
*tipo de cambio aplicado €/$ 1.19
Las ganancias obtenidas a partir de la inversión Real Estate estadounidense
La inversión inmobiliaria en Estados Unidos supone una gran oportunidad de generar importantes ingresos pasivos a través de la participación en uno de los sectores más clásicos dentro del mundo de la inversión. La razón por la que existe este tipo de inversiones USA se debe, en gran parte, a los préstamos que los bancos estadounidenses hicieron entre 1990 y 2000. Dichos préstamos se concedían a personas de bajo credit scoring, cuyo riesgo asociado se transfería a inversores a través de vehículos de inversión en los que se empaquetan los préstamos, para vender después títulos de deuda a otros inversores con un rating totalmente diferente al del préstamo original. La ralentización de la economía estadounidense provocó que estas personas no pudieran pagar sus hipotecas lo que hizo que, combinado con las inversiones en títulos, se diera lugar a la crisis de las sub-primes, causando así la expulsión de miles de familias de sus casas.
Los bancos acabaron con multitud de propiedades cuyo mantenimiento implicaba una penalización importante en su solvencia, forzando su venta a precios muy bajos. A pesar de que las oportunidades no son las mismas que en 2012, aún se puede aprovechar el tirón del mercado de inmuebles estadounidense. Dado que los americanos están interesados en otro tipo de operaciones más ambiciosas, se abren un gran número de oportunidades para los inversores extranjeros, quienes pueden comprar una casa renovada tan solo firmando una serie de papeles para cerrar la operación y dar poder representativo a un contable o abogado. El proceso es completamente online, dejando la gestión de la propiedad a manos de otra empresa para asegurar el proceso.
¿En qué consiste la inversión en Real Estate americano?
Una vez terminado todo este proceso, podrás recibir todos los meses el alquiler establecido, deduciendo de él las comisiones del gestor y los gastos de mantenimiento del inmueble. Sin tener en cuenta su revalorización, las cifras que podemos esperar rondan, aproximadamente, en torno al 20% de la rentabilidad neta anual.
Sumado a esta altísima rentabilidad hemos de contar también con la plusvalía latente, derivada de la revalorización del inmueble. El ritmo al que puede llegar a incrementar el valor de una vivienda puede ser de un 13% anual, lo que hace de estas inversiones inmobiliarias USA una operación bastante atractiva capaz de generar una inmensa cantidad de ingresos.
Las preguntas más frecuentes relacionadas con la inversión de inmuebles en Estados Unidos
A continuación vamos a responder a algunas de las preguntas más frecuentes que suelen plantear aquellos interesados en el mundo de la inversión de inmuebles estadounidenses.
¿Cuáles son los requisitos para empezar a invertir en estos bienes inmuebles?
Si bien se trata de una estrategia de inversión muy atractiva, lo cierto es que no es apta para todo el mundo. Existen una serie de criterios mínimos que debes cumplir si quieres comenzar a invertir en Estados Unidos. Estos requisitos son:
- Has de disponer de, aproximadamente, 30.000 euros en efectivo. Los bancos de Estados Unidos no ofrecen préstamos a inversores extranjeros, por lo que no queda más alternativa que realizar la operación en efectivo.
- Debes poseer cierto grado de manejo del inglés por escrito. Esto resultará de vital importancia, ya que tendrás que revisar documentación relacionada con la adquisición de tu propiedad, así como comunicarte con el gestor de tu propiedad, el contable que te representa y que hará tu declaración fiscal… entre otros.
- Tener un horizonte de inversión mínimo de entre 3 y 5 años. Si bien estas inversiones dan lugar a altas cifras de rentabilidad, requieren de paciencia a la hora de poder aprovechar todos los beneficios que pueden traer.
¿Cuáles son las formas de invertir en Real State en Estados Unidos?
Como habrás podido deducir, existen diferentes formas de llevar a cabo estas inversiones en Estados Unidos. Entre ellas encontramos:
- Compraventa y alquiler de una o más viviendas: sin duda una de las opciones más comunes y accesibles para los pequeños inversores. Se trata de una operación de muy bajo riesgo ya que, incluso en una situación de inflación, el valor de los inmuebles invertidos también aumenta, minimizando así el impacto de la inflación. La desventaja principal que presenta, sin embargo, se trata del riesgo de mantener desocupado el inmueble, lo que obliga al inversor a seguir pagando los gastos de mantenimiento sin obtener nada a cambio. Sin embargo, esto es poco frecuente que suceda si se trata de una vivienda bien ubicada, con un precio competitivo y gestionada por una buena agencia inmobiliaria.
- Compraventa y alquiler de una o más propiedades comerciales y/o industriales: se tratan de inversiones que requieren mayor capital, pero a cambio permiten al inversor obtener todavía más beneficios. Este tipo de inmueble puede destinarse a varios usos, entre los que se destacan: oficina, almacén, fábrica, tienda de bienes o negocios y franquicias, entre otros. La situación provocada por la pandemia hace que este tipo de inversiones pasivas puedan rentabilizarse todavía más gracias a la disminución en las tasas de intereses, lo que permite a los inversores cubrir los gastos del inmueble y las cuotas mensuales del crédito hipotecario, obteniendo a la misma vez los beneficios de la renta. Estas inversiones ofrecen, además, la posibilidad de adquirir propiedades comerciales triple net lease, reconocidas como inmuebles que pueden arrendarse bajo un acuerdo, a través del cual el inquilino se compromete a pagar los impuestos, el mantenimiento y la seguridad de la propiedad. Aunque esto supone una menor cantidad de gastos por parte del arrendador, también implica una reducción en los beneficios obtenidos.
- Participación en desarrollo inmobiliario: se basa en la inversión de capital en uno o varios proyectos de construcción de inmuebles residenciales, de oficinas o Centros Comerciales, para después arrendarlos o venderlos. Esta operación, además, supone una oportunidad única para obtener la visa de inversionista EB-5. Esto se debe a que, con una inversión de 1.8 millones de dólares o de 900.000 dólares en un área de empleo específica realizada a través de un Centro Regional, se cumple con los requisitos exigidos por el Servicio de Ciudadanía e Inmigración de los Estados Unidos, a pesar de tratarse de una inversión pasiva.
- House Flipping: se basa en la adquisición de una propiedad a un precio menor que el impuesto por el mercado para, después, remodelarla (generalmente a través de reparaciones menores o mejores decorativas que no modifican la estructura del inmueble) y venderla por un precio más elevado. La rentabilidad de este tipo de inversiones oscila entre el 6 y el 12%, pero implica riesgos mayores. Es por ello que debe contarse con un contratista o personal de confianza que se encargue de realizar estas reparaciones, y que permita vender lo antes posible esta propiedad una vez se hayan realizado dichas reformas.
- Fondos de inversión inmobiliarios: consisten en sociedades de inversión que cotizan en la bolsa de valores y se dedican a la adquisición de activos inmobiliarios residenciales y comerciales, con la finalidad de obtener ingresos mediante el alquiler de los mismos. En algunos casos, también otorgan o compran créditos hipotecarios asociados al Real State. A la hora de participar en un Fondo de inversión inmobiliaria no es necesario administrar o gestionar los inmuebles que estén en posesión del dicho fondo: basta con una aportación de capital, y listo. Al final de cada año, se reparten las utilidades generadas por el Fondo de inversión a través de dividendos, en función de la participación de cada socio involucrado.
¿Puedo optar por un visado americano si invierto en bienes inmuebles del país?
El visado americano forma parte de la documentación necesaria que se exige a todos aquellos extranjeros que deseen residir en los Estados Unidos. Si bien es cierto que existe un tipo de visado que se proporciona a aquellos que lleven a cabo actividades de inversión en el país, existen una serie de condiciones que deben cumplirse para la expedición de este documento:
- Debes ser ciudadano de un país que haya firmado un contrato bilateral de visas de inversión (No confundir con el Tratado Libre de Comercio).
- Has de dirigir un negocio real y activo que repercuta favorablemente en la economía de los Estados Unidos. Una inversión pasiva no cuenta.
¿Cómo funcionan las disposiciones de sucesión y fallecimiento con este tipo de bienes?
Si bien es cierto que un extranjero no tiene que emitir una declaración de impuestos por invertir en un bien inmueble situado en Estados Unidos, ha de emitir una declaración en el momento de hacer disposiciones por motivo de sucesión y fallecimiento. Los impuestos de sucesión de un extranjero solo incluyen los bienes situados en los Estados Unidos (definimos “situados” como todos los bienes inmuebles que se encuentren en Estados Unidos, excluyendo propiedades intangibles tales como las acciones en compañías extranjeras). Una vez se superan los 60.000 dólares en valor de los bienes, se tendrán que pagar los impuestos de sucesión, tasados al 40%. Esto hace que los inmuebles que formen parte del patrimonio de un extranjero se tasen a precio de mercado, sin aplicarse deducciones por hipotecas ni consideración por el dinero invertido en el pago del inmueble.
¿Cuáles son los modelos de inversión más recomendados?
Uno de los modelos de inversión de inmuebles en Estados Unidos más defendidos por los expertos se trata del Modelo Multifamily. Los edificios Multifamily consisten en inmuebles de un único dueño con fines exclusivos de arrendamiento. Se trata de un modelo de negocio que, debido a las circunstancias económicas, consigue satisfacer las necesidades de las generaciones más jóvenes, lo que ha permitido la obtención de altos índices de ingresos y rentabilidad a través de la inversión. Esto se debe, principalmente, a su aspecto defensivo, basado en el continuo pago por parte de las familias de la vivienda a lo largo de su vida. Los contratos a un año que se aplican bajo este modelo dotan de un aspecto mucho más defensivo a esta estrategia de inversión, si tenemos además en cuenta el hecho de que ajusta sus costos en base a las rentas del mercado o por la inflación. Si bien es cierto que los activos del Modelo Multifamily son capaces de generar un gran flujo de efectivo para los inversores, se debe evitar en la medida de lo posible la inversión en inmuebles situados en zonas muy urbanas o de costa.
