Si estás comenzando como inversor de bienes raíces en Estados Unidos puede que te estés preguntando cuáles son las herramientas que tienes en tus manos cuando las cosas no van bien y requieres ejecutar un desalojo por impago alquiler en EE.UU.
En una situación ideal, cada inquilino cumpliría su obligación de pagar el alquiler a tiempo, y el arrendador, por supuesto, mantendría su propiedad de alquiler en perfecto estado. Sin embargo, hay momentos en que se presenta el escenario de un impago de alquiler, en este artículo te explicamos cuál es el proceso de desalojo por impago de alquiler en EE.UU y cuánto tiempo podría tomarte este procedimiento.
Desalojo por impago de alquiler en EEUU: ¿Cuándo es legal desalojar?
El contrato de arrendamiento puede ofrecer al inquilino algunas opciones en caso de desahucio. Por ejemplo, el contrato podría permitirle corregir el incumplimiento, como pagar la renta atrasada o hacer reparaciones necesarias, para evitar el desahucio.
Luego de pasado el periodo de gracia, si un inquilino no paga el alquiler, normalmente el propietario tiene el derecho de desalojarlo en el mismo mes de dicha falta, es decir, no tiene que esperar meses para ejecutar un desalojo (como es el caso de otros países).
En muchos estados de EE.UU, el arrendador puede iniciar un desahucio al día siguiente del vencimiento del plazo de pago del alquiler, y en otros estados se requiere un período de gracia, que suele ser de 3 a 5 días. Es importante que si quieres invertir, te asesores con firmas inmobiliarias que conozcan a profundidad este tema y te cuenten todos los detalles.
Etapas a seguir por el arrendador cuando existe un desalojo por impago de alquiler en EEUU
Varios factores pueden influir en el tiempo que tarda el proceso de desahucio. Estos pueden incluir la rapidez con que el arrendador presenta la demanda, cómo se opone el inquilino, cuánto se tarda en obtener una fecha para la audiencia y si se realizan o no apelaciones.
Si tu inquilino no cumple con las demandas del aviso de desalojo, puedes proceder con la demanda de desahucio. Esta demanda cuantifica la renta y los daños adeudados y solicita formalmente la devolución de la propiedad de alquiler.
Antes del desahucio o desalojo por impago de alquiler en EE.UU, tu inquilino debe recibir un aviso de desalojo. Este aviso generalmente concede un período de 3 a 30 días, dependiendo de las leyes estatales, para pagar el alquiler atrasado o desocupar la propiedad de alquiler.
Etapa 1: La notificación del inquilino que ha incurrido en los impagos
La notificación de la demanda de desahucio debe hacerse correctamente. Esta debe ser entregada en persona al inquilino o a alguien en la vivienda que tenga al menos 18 años. Si no se puede hacer así, se puede dejar el aviso en un lugar visible o enviarse por correo certificado.
El arrendador puede contratar a un procurador para que maneje el procedimiento de desahucio. El procurador puede ayudar a navegar por el proceso judicial, presentar la demanda de desahucio y representar al arrendador en el juicio de desahucio.
En caso de impago del alquiler, el arrendador tiene el derecho de iniciar el proceso de desalojo. Primero debe notificar al inquilino moroso con un aviso de desalojo. Si el inquilino no responde y paga la renta en un plazo usualmente de 10 días, el arrendador puede proceder a la demanda de desalojo a través de un abogado y procurador.
Etapa 2: El proceso cuando el inquilino se opone a un desalojo por impago de alquiler en EE.UU
Si el inquilino se opone a la demanda de desahucio, el caso podría ir a juicio. En este caso, tanto el inquilino como el arrendador deberán presentarse en corte y será un juez quien decida sobre la situación. En algunos casos, el inquilino podría tener derecho a un abogado de oficio. Durante el juicio, el inquilino tendrá la oportunidad de presentar su defensa y el juez tomará una decisión basándose en los hechos presentados.
La oposición del inquilino a la demanda puede prolongar el proceso de desahucio. El tiempo adicional permite la programación de la audiencia, la presentación de pruebas y, quizá, la apelación de la decisión.
Como consejo de Gestión Inmobiliaria, cuando existe un caso de una oposición, es posible acelerarlo utilizando lo que se conoce como «desahucio exprés», que es un procedimiento rápido para desahuciar a inquilinos que no pagan sus rentas.
Etapa 3: Control de daños luego del desalojo por impago de alquiler en EE.UU
Existes 2 vertientes afectadas, la primera es el inquilino que ha sido desalojado por impago de renta, que puede enfrentar difíciles consecuencias financieras.Sobre este suelen recaer los costos de la renta atrasada, judiciales, intereses y daños a la propiedad, además de tener un informe de desahucio en su historial de crédito.
La segunda, y es el punto que queremos profundizar, el desahucio por impago también afecta al arrendador y al inmueble. El arrendador puede enfrentar pérdidas financieras debido a la renta perdida y los costes del proceso de desahucio. Asimismo, es posible que la propiedad de alquiler necesite reparaciones antes de que se pueda volver a alquilar.
Por ello, se recomienda realizar un ahorro mensual por parte del propietario, que permita renovar los daños de forma rápida, para volver a colocar la propiedad en alquiler lo más pronto posible y atenuar la pérdida que puede acarrear un mal inquilino.
Preguntas frecuentes y respuestas rápidas sobre el proceso de desalojo por impago de alquiler en EE.UU
Hemos reunido para ti algunas de las preguntas que más nos hacen nuestros clientes sobre este tema, y en caso de que quieras volver a este artículo luego, te recomendamos guardarlo en tu pestaña de marcadores para que lo tengas a la mano.
¿Puede desalojar el arrendador directamente al inquilino sin intervención de un juez?
No, el desahucio es un proceso legal que debe ser ordenado por un juez. Solo personal del juzgado puede desalojar al inquilino de la vivienda o local en casos de desalojo por falta de pago. Realizar un desahucio sin seguir el proceso correcto podría tener consecuencias legales para el arrendador.
¿Qué ocurre si el inquilino abandona el inmueble antes de que se ejecute el desahucio?
Si el inquilino abandona el inmueble antes de que se ejecute el desahucio, el proceso legal puede parar. Sin embargo, el arrendador aún puede tener derecho a cobrar el alquiler adeudado y los costes judiciales que se hayan ocasionado.
¿Qué ocurre si tu inquilino tiene niños menores de edad en el inmueble?
La presencia de niños menores no impide el proceso de desahucio. Sin embargo, en muchos estados se ofrecen servicios de asesoramiento y ayuda para reducir el impacto de un desahucio en las familias con niños.
¿Cómo se puede desalojar al inquilino una vez concluido el proceso legal?
Una vez que el juez ordena el desahucio, el personal del juzgado tiene la responsabilidad de ejecutar la orden y desalojar al inquilino. Normalmente, se enviara un notificación indicando la fecha en la cual el inquilino deberá salir del inmueble.
¿Cuánto tiempo dura el proceso de desahucio por impago de renta en Estados Unidos?
La duración del proceso de desahucio puede variar dependiendo del estado. No obstante, en general, desde que se envía el aviso de desalojo hasta que se ejecuta la orden puede tomar entre un mes y medio a tres meses. Este tiempo puede alargarse si el inquilino decide oponerse a la demanda.
En caso de que el inquilino pague la renta atrasada después de recibir el aviso de desalojo, ¿se puede parar el proceso de desahucio?
En la mayoría de los casos, si el inquilino paga la renta atrasada y los costes judiciales después de recibir el aviso de desalojo, el proceso de desahucio podría ser detenido. Sin embargo, esto puede depender de las leyes del estado y del contrato de arrendamiento.
¿Qué debe un arrendador considerar antes de iniciar un proceso de desahucio?
Antes de iniciar cualquier proceso de desahucio, es fundamental que el arrendador esté seguro de que el inquilino ha incumplido su obligación de pagar la renta, que ha esperado el tiempo suficiente según el contrato de arrendamiento y la normativa local, y que tiene bien documentadas todas las comunicaciones y acciones relacionadas con el caso. Además, un proceso de desahucio debe ser siempre el último recurso.
Esperamos que esta información te haya sido útil. Si tienes interés, también puedes descubrir más oportunidades en el mercado inmobiliario de Estados Unidos y seguir aprendiendo sobre bienes raíces.
